更地に家を建てる際の後悔しないポイント【更地にする費用や期間を解説】
家を建てる際に必須になるのが建築用の土地です。土地には整地された更地もあれば、家が残った状態で解体や整地が必要な場合もあります。
本記事では、更地に家を建てる際の後悔しないポイントや注意しておきたいこと、解体して更地にする場合の費用や期間をわかりやすく解説します。
様々な土地の状況
それぞれ順番に解説します。
古家付き土地
「古家付き土地」とは、古い建物が残ったまま販売されている土地のことです。古家付き土地を購入する場合、土地を購入後に買主が解体などをおこない更地にします。
古家あり更地渡し
「古家あり更地渡し」とは、現状では古い建物が残っているものの、土地が購入されてお引き渡しされるまでに、売主によって「更地」の状態にされる土地のことです。
更地
「更地」とは、建物が残っていないまっさらな土地のことです。ただし、「更地」の状態に明確な定義はないため、どこまで整った土地であるかは土地ごとに異なります。
「更地」と「整地済み土地」の違い
更地と似た土地に「整地済み土地」があります。整地とは、古家の解体後に散らばったコンクリートや石、木材片やガラスなどを取り除くことを指します。簡単に違いを整理すると以下のようになります。
●更地は建物が残ってない土地
●整地済み土地は更地から不要なものを取り除いて整えた土地
更地にする費用と期間
様々な土地の状況についてご説明しましたが、「古家付き土地」を購入した場合、家を建てるには「更地」にした後、家を建てられる土地にする「整地」や「造成」をおこなう必要があります。
ここでは、古家付きの土地を更地にするための解体作業に、どの程度の費用と期間が必要なのかを見ていきましょう。
解体工事の費用相場
古家付き土地の解体工事の費用相場は以下の通りです。
●木造：3～5万円/坪
●鉄骨造：4～6万円/坪
●鉄筋コンクリート造：6～8万円/坪
このように建物の構造によって相場は変わります。鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べて木造は安価ではありますが、木造でも築年数が新しい場合は余計にコストがかかる可能性があります。
その理由は、新しい建物は構造が複雑で頑丈で、重機や人員が多く必要となることがあるためです。また、現場に重機が入れるかどうかも重要です。住宅密集地や変形地などでは重機が使えず、人員が多く必要となり費用が高くなる要因となります。
土地価格は解体費用も含めて比較
古家付き土地は更地にするための解体費用が必要になります。そのため、古家付き土地と更地で購入を迷われた際は、解体費用を含めた総額の土地価格で比較することが重要です。一見すると古家付き土地が安く見えても、解体費用などを含めると高くつくこともあります。
解体工事の期間の目安
解体工事は、費用と同様に期間も構造によって異なります。また、広さによっても解体にかかる時間は異なりますが、延床面積30坪の場合は以下の期間が目安となります。
●木造：2週間程度
●鉄骨造・鉄筋コンクリート造：3週間～1カ月程度
延床面積30坪未満のコンパクトな住宅であれば、目安より短い期間で終わることもあります。その反面、延床面積が大きくなれば、目安より長い期間が必要になることもあります。
上記の期間は、工事に取り掛かってからの期間の目安ですので、解体業者の選定などを含めると1.5カ月～2カ月程度はかかると思っておかれたほうが良いでしょう。
更地を購入する際の注意点
それぞれ順番に解説します。
更地は明確な定義がない
更地と表現するために「どこまで土地を整えるか」の指標がないため、見た目では建物が解体されていても、古家の基礎や解体した際に出た資材片、浄化槽などの地中埋蔵物が残っているケースもあります。
これらを撤去するかどうかについても明確な定めがありません。そのため、更地渡しという表記のある土地については、どの程度まで処理がされているのか事前に確認することが重要です。
土地の契約条件を確認する
土地の売買の際は、売主と買主の間に不動産会社や建築会社が入ってくれます。しかし、最終的に契約をするのは売主と買主です。契約内容の認識に食い違いが起きないよう、納得できるまで質問して引渡しの条件を明確にしましょう。
土地の売買後に不具合が見つかった際に、損害賠償等の責務を売り手が負う「契約不適合責任」という民法上のルールもあります。しかし、費用や時間を考えても裁判沙汰は避けたいため、トラブルを未然に防ぐために曖昧な部分を残さないことが重要です。
購入前に建築会社に相談する
建築会社も自社で造成した土地でなければ、地中埋蔵物を事前に把握するのは難しいのが実状です。しかし、相談することによって、建ぺい率や容積率、建築に関わる制限などを踏まえて「家を建てるのに適した土地かどうか」を判断することはできます。
土地はスピード感のある取引が求められますが、理想が叶わない土地では意味がありません。気になる土地が見つかった際は、建築を検討している建築会社に相談してみましょう。現地の状況を調べて最適な提案をしてくれるはずです。
まとめ
一見するとすぐに建築を始められそうな更地であっても、整地や造成が必要になる場合があります。更地という理由で安易に購入するのではなく、不動産会社や建築会社へ事前に問い合わせをおこない、後悔するリスクを下げましょう。
福岡工務店では、土地の形状や立地、ご家族の理想の暮らしに合わせたプランをゼロから描きます。ヒアリングもプランナー同席でおこなっておりますので、初回プランの満足度が非常に高いのも特徴です。土地をお探しの方や、ご自身に最適なプランを知りたい方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
